预售制是什么意思,中国房产预售制的由来及发展

商品房预售制,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。具有典型的中国特色制度,为什么要这么说呢?因为该制度放眼世界,仅此一家。预售制度其实最早起源于中国香港,据传是霍英东最早于1953年提出来的,名字叫做“预售楼花”;就是下面这位老先生,爱过人士,去世后享受国葬待遇。

中国房产预售制的由来及发展

由港商开发的第一批深圳商品住宅由于售价远低于香港,而于香港仅一河之隔,迅速被彼岸的香港市民一抢而空;在这个过程中,房地产开发商可以通过资本杠杆,迅速的收拢资金,加速资金流转,从而赚的盆满钵满;政府在土地出让的过程中取得土地资金,形成土地财政;为城市基础建设积累了资本。商人逐利,资本迅速向大陆内地聚集;深圳一栋栋大楼迅速拔地而起,城市面貌发生了巨大的变化;而城运就像滚雪球,在最原始的无人问津的贬黜之地到现今的远超香港的现代化大都市;深圳的城运雪球越滚越大。而深圳的成功也迅速在全国各地展开,再加上94年进行的房改,更加推动了我国房地产的蓬勃发展。

中国房产预售制的由来及发展

个人理解,该制度现在看来虽然十分不合理,造成了目前诸多烂尾楼的出现;但是确实为早期国家发展立下了汗马功劳,现今的土地财政制度制度感兴趣可以深入了解一下。简单来说也就是消费者支付一部分商品房款,其余房款进行分期。后来邓公实行改革开放,作为和香港仅深圳河一河之隔的深圳,也是最早接触到该制度的内地地区;改革开放早期,国家一穷二白,缺少开发启动的原始资本;邓公言国家给不了特区发展所需的资金,但可以给政策支持;而彼岸的香港早已是世界性大都市,资本积聚之地。大陆缺少资金,香港缺少土地,二者一拍而合;在社会主义制度的前提下,搞出来土地使用权出让制度。

中国房产预售制的由来及发展

伴随着房地产的发展,房地产预售制度也在不断地完善;有《城市商品预售管理办法》到建设预售五证(国有土地使用证、建设用地规划证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证);再到资金监管制度的建立。近来越来越多的声音要求取消预售制度;但是迟迟未有进展;仔细想想,取消预售制会占用开发商大量资金用于工程建设,打击开发商的积极性,造成资本的流动性变低;进而会影响土地财政的政府收益,造成政府收入降低,进而一系列涉及民生、基础建设等大量资金投入的基础工程搁浅,影响甚远,远非我们想到的那么简单。不过国家也在想办法增加财政收入,房地产税在个别城市试运行就是个开端;但是也是推迟执行,可见制度的变革远非一日之功。顺便说句题外话,其实中国的土地财政也是收集国民剩余产能的方式。

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